По оценке председателя Правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, с января месяца цены на жилье на первичном рынке повысились на 0,5% и в среднем составили 72 тыс. 300 рублей за кв. м. На вторичном рынке с начала года цены также повысились незначительно – на 1,5% и составили в среднем 83 тыс. рублей за кв.м. Объем предложения на первичном рынке в I квартале 2011 года, по сравнению с I кварталом 2010-го, увеличился с 2,3 млн до 2,7 млн кв. м.
По оценке экспертов СЗПН, объем ввода жилья на первичном рынке в 1 квартале 2011 г., по сравнению с ситуацией годичной давности, остался неизменным и составил 360 тыс кв. м. Всего в 2010 году было сдано 2,6 млн кв. м, из них за счет бюджета порядка 350 тыс. кв. м. В этом году может быть построено 2,8–3 млн кв. м.
В свою очередь, директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий располагает иными цифрами. По его информации, за 1 квартал 2011 года в Петербурге введено порядка 600 тыс. кв. м. жилья, 200 тыс. из которых построено именно этой компанией. «До конца года мы введем еще 80 тысяч кв. м. и этим летом начнем строить следующие 600 тысяч кв. м. жилья в трех наших проектах «Северная Долина», «Юнтолово» и квартале рядом со станцией метро «Балтийская», продолжает он.
Ипотечные программы банков
Начальник отдела развития Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства Сергей Милютин отмечает: «В 1 квартале 2011 года, в ожидании летнего сезона заметно оживился ипотечный рынок. Банки вывели на рынок до 40 различных ипотечных программ с акцентом на снижение ставок и смягчение требований к заемщикам. В части первоначального взноса и подтверждения доходов средняя ставка по ипотечному кредиту к весне составила 12,5% и, по оптимистическому прогнозу, к концу года может опуститься еще на 0,5-0,7 процентных пункта. Разнообразие банковских ипотечных программ проявляется в нацеленности на различные группы заемщиков: по возрасту, уровню доходов, роду деятельности, составу заемщиков и целевых назначений кредита. По оценке С. Милютина, банковских предложений для заемщиков уже сейчас вполне достаточно, чтобы сделать удачный и выгодный выбор в условиях стабилизации цен на рынке жилой недвижимости.
«Мы сейчас выходим на уровень 2007 года, - говорит он, - каждая пятая сделка в агентствах недвижимости – ипотечная, и есть тенденция к росту».
По данным СПИА, доля основных ипотечных банков на петербургском рынке в 1-м квартале распределялась так: Сбербанк - 44%, ВТБ24 – 12%, Газпромбанк – 9,7%, Банк «Санкт-Петербург» – 6,6%, «Абсолютбанк» – 5,9%.
По сообщению Евгении Ениной, Заместителя директора Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России», в 2010 году СЗБ выдал в Петербурге более 9 тыс. жилищных кредитов, а их объем превысил 11,5 млрд рублей.
С февраля 2011 года Сбербанком России внедрена новая продуктовая линейка розничных кредитных продуктов.
На данный момент она представлена тремя базовыми программами: «Приобретение готового жилья» (ставки от 9,5% до 14% годовых в рублях), «Приобретение строящегося жилья» (ставки от 9,5% до 14% годовых в рублях), «Строительство жилого дома» (ставки от 11,05% до 14% годовых в рублях) и специальными программами: «Загородная недвижимость», «Гараж», «На жилье в сумме до 300 000 рублей».
Кредитные программы стали более доступными и понятными для потребителя. В рамках новых условий сокращены сроки рассмотрения заявок, упрощен пакет документов, а также увеличен срок действия решения о предоставлении жилищных кредитов до 120 дней.
Что касается величины ставок, то для кредитов в рублях, их минимальный уровень – 9,5%, а максимальный – 14%. Для кредитов, выдаваемых в долларах и евро, минимальная ставка - 8,8%, а максимальная – 12%.
Выгодные процентные ставки по жилищным кредитам установлены для участников «зарплатных» проектов. Также специальные условия предлагаются работникам аккредитованных банком компаний.
Сбербанком продлена Акция «В десятку!» до 31.12.2011 года, действующая на приобретение/строительство объектов построенных с участием кредитных средств Банка. В рамках акции жилищный кредит предоставляется на 10 лет под 10% годовых в рублях, размер первоначального взноса 10% стоимости недвижимости.
Как показывает практика, новички ипотечного рынка могут конкурировать с основными игроками не только по уровню ставок, но и по степени простоты своих сервисных процедур. «Мы занялись ипотечным кредитованием в конце 2010 года, - говорит эксперт банка «ГЛОБЭКС» Кирилл Деревянко. - Сейчас у нас есть три программы по стандартам АИЖК – «Новостройка», «Классическая» и «Военная ипотека». Ставки варьируются от 10,5 до 12,5% по общим программам и составляют 9,75% по военной ипотеке. Основным своим конкурентным преимуществом мы считаем уровень сервиса: заявка рассматривается в срок от 3 до, максимум, 5 дней».
Новый продукт, ориентированный на интересы клиента предлагает и «АМТ БАНК». Представитель банка Анастасия Савикина сообщила, что он ввел нецелевой кредит для физических лиц «Твоя цель» под залог имеющейся в собственности квартиры. По этому кредиту у клиентов есть возможность осуществить любую крупную покупку, получить существенную сумму денег и использовать её для совершения дорогостоящего ремонта, покупки земельного участка или других проектов, связанных с улучшением жизненных условий. Кроме того, размер кредита – до 9 миллионов рублей – позволяет использовать полученные кредитные средства и для приобретения недвижимости. Кредит выдается на 10 лет, а максимальное соотношение размера кредита и стоимости уже имеющейся у заемщика квартиры составляет 50%. Таким образом, если заемщик владеет квартирой стоимостью 5 млн. рублей, то максимальный размер кредита, который может выдать банк, составит 2,5 млн. рублей. Процентная ставка по новой кредитной программе составляет 12-13% годовых в долларах США и 16-17% годовых в рублях в зависимости от способа подтверждения дохода.
Больше всего в упрощении и ускорении кредитных процедур заинтересованы застройщики, как сторона, стремящаяся к росту продаж. «Банки в массе формируют несовершенные продукты, не приемлемые для заемщиков, - рассуждает М. Бузулуцкий. - Они исходят из такой философии: дают максимум из того, что позволяет им норма прибыли, на которую они ориентируются. Почти всегда их кредитные продукты не отвечают реальным ожиданиям и нуждам человека. Даже срок их выдачи не отражает реальных темпов жизни: заявка рассматривается в течение 1-2 недель (что сейчас чрезвычайно много), количество требуемых документов неадекватно велико, а предложение крайне скудно. А мы хотим развить эти показатели до того уровня, который бы удовлетворял покупателя: выдавать кредит быстро - за часы, а не за дни и недели; не требовать наличия созаемщиков; выставлять разумные процентные ставки. Мы готовы в сотрудничестве с нашими партнерами снова удивить рынок и выйти с программой «ипотека за час». Купить квартиру станет проще, чем автомобиль».
Первоначальный взнос – ноль
В 2011 году банки возобновляют такую «докризисную» программу, как предоставление ипотечных займов с нулевым первым взносом. Такой, все еще уникальный для рынка продукт, предлагает «Главстрой-СПб» в сотрудничестве с Ханты-Мансийскийским банком. Как сообщил Михаил Бузулуцкий, многие россияне не могут сделать первого взноса. «Мы с банком совместно оцениваем перспективы заемщика по кредитному договору, а потом ведем мониторинг взятого кредита, - рассказывает М. Бузулуцкий. – Пока такие заемщики ведут себя весьма добросовестно. Кстати, нередко они расценивают такой кредит как возможность короткой реструктуризации – берут его, чтобы потом, продав в течение нескольких месяцев имеющуюся у них недвижимость или другой актив, тут же погасить значительную часть долга».
Выход за город
По оценке эксперта банка «ГЛОБЭКС» Кирилла Деревянко, сегодня рынок загородного жилья характеризуется заметной активностью со стороны как спроса, так и предложения. Среди тенденций развития рынка загородной недвижимости можно выделить такие, как расширение зоны по степени удаленности от города, активное развитие проектов эконом-класса, постоянно растущий спрос покупателей на дома с централизованными услугами.
Востребованность загородных предложений и провал в строительстве в кризисное время повлекли за собой увеличение цен на загородную недвижимость. По данным Кирилла Деревянко, с начала года средняя цена выросла примерно на 5-10%.
Совместные программы банков и застройщиков
О том, что при интеграции банков и застройщиков участники таких партнерств готовы предлагать кредит с нулевым первым взносом, мы уже сказали. Еще один возможный плюс таких отношений – существенное снижение ставок по кредитам, выдаваемых для приобретения жилья, построенного аккредитованными компаниями.
«Всему рынку известно интегрированное предложение Сбербанка и застройщиков – т.н. продукт «Ипотечный плюс» для приобретения недвижимости в домах, строящихся при финансовой поддержке банка», - напомнила Е. Енина.
Северо-Западным банком по этой программе аккредитовано 29 партнеров, а число домов, доступных к приобретению на специальных условиях - 50.
Также 8 марта 2011 года стартовала Акция «888», позволяющая получить кредит на приобретение любого строящегося объекта под 8% годовых, сроком кредитования 8 лет с первоначальным взносом от 50% стоимости кредитуемого объекта. Акция продлится до 30 июня 2011 года.
Рассрочка от застройщиков
Главное преимущество рассрочки, отмечает П. Созинов, это простота получения. В строительной компании от клиента не потребуют документы для оценки его платежеспособности и определят относительно низкий процент за предоставление рассрочки.
Правда, стоит отметить, что 214-ФЗ не прописывает все финансовые схемы, которые сегодня существуют на рынке – ни рассрочки, ни бартерные программы - что предполагает высокие риски для всех участников рынка. «Схема рассрочки экономически более выгодна, чем ипотека, но менее защищена законодательством, - рассуждает П. Созинов. - Про ипотеку есть закон, про рассрочку – нет. Незащищенность особенно проявляется в тех случаях, когда рассрочка предоставляется на длительный срок, а не только на время строительства дома. До завершения строительства действует договор долевого участия, который не защищает клиента от банкротства компании, но, тем не менее, регистрируется в государственном реестре и «страхует» покупателя от двойных продаж. А вот когда дом уже построен, но рассрочка полностью еще не погашена, застройщик вынужден заключить с клиентом дополнительный договор, который нигде не регистрируется». Такая схема содержит высокие риски. Оформить квартиру в собственность покупатель может только после погашения своих инвестиционных обязательств перед компанией-застройщиком. До тех пор он полностью разделяете все ее риски. «В пользу ипотеки, казалось бы, говорит то, что приобретаемая таким образом квартира находится в собственности у покупателя, - предупреждает П. Созинов. – Но, в действительности, между ипотекой и рассрочкой мало различия. Если финансовые трудности испытывает ипотечный заемщик, то расстаться с банком ему будет так же сложно, как и в случае рассрочки - с застройщиком».
Алексей КРЫЛОВ