В первой части конференции «Торговые центры России 2010» обсуждались тенденции и инновации в секторе торговой недвижимости. Директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев, выступивший модератором, подчеркнул актуальность поднятой темы. «Необходимость новых форматов назревала, на мой взгляд, в течение последних пяти лет, и сегодня всем нам крайне важно понимать, какими должны быть объекты торговой недвижимости», - сообщил он, открывая конференцию и приглашая участников к дискуссии. Экспертами первой сессии стали: Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, Дмитрий Бурлов, исполнительный директор МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CB Richard Ellis, Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank, Андрей Будруев, финансовый директор IM Group, Эндрю Маззлуайт, директор по развитию Hines, Фил Кук, консультант проекта Outlet Village Belaya Dacha, Павел Кочетков, зам. генерального директора ТК «Люблинское поле», Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ» (СПб).
Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, рассказала о таком уникальном и востребованном формате торговой недвижимости как аутлет-центр: «Традиционный аутлет-центр – это комплекс площадью 15-40 тыс. кв.м., расположенный за чертой города, охватывающий в радиусе 60 минут езды 2 млн. и в радиусе 90 минут – 3 млн. человек. Это 80-170 магазинов галерейного типа, в котором реализуются коллекции прошлого года или остатки коллекции этого года с дисконтом цен 30-70%». Арендаторами в аутлет-центрах преимущественно выступают владельцы бренда и производители, в основном – одежды и обуви топовых марок. При этом аутлет-центр отличается высокими арендными ставками и отсутствием якорных арендаторов. Формат также подразумевает одноуровневое здание с привлекательной архитектурой, расположение на передней линии проходной трассы, удобный подъезд, большое количество парковочных мест (парковка наземная). В то же время ограничены дополнительные возможности: обычно предполагается небольшой фудкорт, кинозал и детская площадка. В остальном аутлет-центр – «шопинг и только шопинг». «Аутлет – это центр целевой покупки», - подчеркивает г-жа Сецкая. Его принципиальными отличиями являются большое число посетителей на 1 кв.м., эффективная планировка, более высокий средний чек и высокий уровень сервиса.
На текущий момент в России возводятся три аутлет-центра: Fashion House Moscow на Ленинградском шоссе и Fashion House SPb, а также Outlet Village Belaya Dacha компании Hines. Тем не менее, г-жа Сецкая считает, что регионы являются очень перспективной нишей развития аутлет-центров.
Дмитрий Бурлов, исполнительный директор МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CB Richard Ellis, также отметил, что для открытия аутлет-центра необходимо «наличие 10-15 магазинов full price в регионах». Оценивая возможность «соседства» аутлета с крупными торговыми центрами и брендами средней ценовой категории, г-н Бурлов подчеркнул отсутствие конкуренции, так как «ТРЦ люди посещают не менее 1 раза в неделю, аутлет – 1 раз в месяц или раз в квартал». При этом число покупателей среди посетителей аутлета - 70-100% (в ТРЦ это значение составляет 30-40%), люди целенаправленно едут туда за дорогими брендами по сниженной цене.
Проект Hines – Outlet Village Belaya Dacha – соседствует с ТРЦ «МЕГА», которую ежегодно посещают 40-50 млн. человек, но Эндрю Маззлуайт, директор по развитию Hines, оценивает этот факт как большое преимущество, ожидая, что посещаемость аутлета в среднем составит 5-7 млн. человек, а стоимость среднего чека в 3-4 раза будет превышать расходы в обычном ТЦ. Открытие Outlet Village Belaya Dacha намечено на сентябрь 2011 г.
Альтернативной формой развития торговой недвижимости является создание ритейл-парков. Об этом на примере одного российского проекта рассказала Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. Ритейл-парк представляет собой комплекс одно- или двухэтажных зданий, объединенных общей парковкой. Проект отличают дешевизна и короткий срок строительства, хорошая окупаемость, огромные возможности для реконцепции. Главное, что в таком объекте сосредоточены несколько якорных арендаторов (продукты, спортивные товары, бытовая техника). Общественные зоны в ритейл-парках отсутствуют – все площади сдаются в аренду.
Андрей Будруев, финансовый директор IM Group, доложил о технологических, организационных и маркетинговых инновациях в сегменте торговой недвижимости на примере ТРК «Арена» в Воронеже. Объект находится в центре огромного жилого микрорайона (около 1/3 населения Воронежа), развлечения вблизи него отсутствуют. Внутри торгового центра размещена арена с трехъярусной площадкой для проведения праздничных и концертных мероприятий, что способствует привлечению семей с детьми. Развивают не только торговый центр, но и зону вокруг него. Так, например, благоустроен прилегающий парк, открыта детская площадка – поток посетителей через соответствующий вход в ТРЦ увеличился до 30%. В ближайших планах – создание зоны передвижных развлекательных мероприятий (такие объекты как дельфинарий или цирк шапито могут действовать 4-6 месяцев), спортивной площадки и крытого катка.
Павел Кочетков, зам. генерального директора ТК «Люблинское поле», продемонстрировал инновационные решения для специализированного торгового центра (СТЦ) строительных отделочных материалов (DIY). Ключевыми параметрами в таком СТЦ являются: месторасположение в районе массовой застройки (или в густонаселенном районе), жесткое регулирование ассортимента и зонирование товарных групп в комплексе, обязательное консультирование клиентов по товару (якорные арендаторы при этом необязательны), наличие постоянной и грамотной рекламной кампании.
В первой сессии также выступил Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ» (СПб), который представил типовой проект торгового комплекса для малых городов России (с населением 50-100 тыс. человек). Это торговый комплекс площадью 7 тыс. кв. м, включающий в себя крупный продуктовый супермаркет-дискаунтер, магазины строительных и отделочных материалов, бытовой техники, а также торговую галерею небольших магазинов промышленных товаров (до 150 кв. м.) и кафе. Основная цель – создание торговой точки, доминирующей в городе.
Подводя итоги сессии, Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, посоветовал девелоперам возводить аутлеты и ритейл-парки при наличии земельного участка площадью не менее 12-15 га. «Если же у Вас небольшой участок в городе, постройте специализированный торговый центр в пять этажей с хорошими условиями», - добавил он.
Во второй части мероприятия обсуждались вопросы сервисного обслуживания торговых центров. Своими мнениями поделились Олег Войцеховский, управляющий директор Российского Совета Торговых Центров, Георгий Найденов, генеральный директор УК Группа «Регионы Менеджмент», Александр Скробко, коммерческий директор УК Мой Дом, Андрей Филиппов, директор по маркетингу Colliers FM, Елена Глазова, менеджер отдела продаж ГК «Ронова». Участники дискуссии пришли к выводу, что чистота и комфорт ТЦ как факторы важны для покупателей, но они не мотивируют его на посещение. Однако некачественная работа сервисных компаний может привести к существенному снижению трафика ТРЦ.
В рамках сессии также обсуждался вопрос сертификации/классификации ТРЦ в России. Мнения аудитории разделились. Многие девелоперы поддерживают идею оценки ТРЦ и выпуск соответствующих рейтингов. Алексей Князев, руководитель департамента развития WATCOM group, предлагает анализировать ТРЦ с четырех позиций: девелопера, арендатора, посетителя, инвестора. При этом идея сертификации состоит не в присвоении рейтингового места, а в проверке ТРЦ на соответствие уровню качества.
Третья сессия конференции «Торговые центры России» касалась оценки потребительского поведения. С докладами выступили Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman&Walkefied, Роман Скороходов, генеральный директор WATCOM group, Марианна Романовская, X5 Retail Group, Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.
Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman&Walkefied, проанализировал текущие потребительские ценности и предпочтения. Роман Скороходов, генеральный директор WATCOM group, рассказал о том, как управлять потоками посетителей и оценивать посещаемость торговых центров. Г-н Скороходов считает, что «управляющие компании должны перейти от продажи квадратных метров к управлению потоками, … взять ответственность за удовлетворение потребностей посетителей в магазинах, научившись взаимодействовать с арендатором в вопросе обслуживания».
О том, как изменилось покупательское поведение, и как в этих условиях должен реагировать риэлтор и девелопер, рассказала Марианна Романовская, X5 Retail Group. По ее словам, торговый центр становится не просто местом времяпровождения, но и местом самовыражения. Покупатель требует товар исходя из своего благосостояния, но нередко совершает покупку и только для того, чтобы чувствовать себя лучше. Для усиления доверия потребителя к магазину, получения положительной оценки, необходимо соблюдать определенный уровень комфорта торговой точки (например, установить естественное освещение продуктов питания, увеличить размеры этикетки и шрифта и тп.). Людям должно быть приятно совершать покупки. Также г-жа Романовская советует не экономить на исследованиях потребителей, особенно на этапе разработки концепции, и периодически менять арендаторов в торговых комплексах, сохраняя их профиль.
Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, перечислила в докладе критерии успешности ТЦ: месторасположение, транспортная и пешеходная доступность, эффективная планировка, решение торгово-технологических процессов, наличие навигации, четкая маркетинговая политика. Особое внимание, по словам г-жи Малиборской, следует уделять фишкам ТЦ, так называемому wow-эффекту, который могут обеспечить привлекательный внешний и внутренний дизайн (в том числе, нестандартные художественные композиции), уникальные развлечения (например, колесо обозрения на крыше), грамотное оформление общественных зон (танцующие фонтаны в холле).
В рамках мероприятия «Торговые центры России 2010» также состоялись два мастер-класса. Светлана Ярова, руководитель департамента по работе с собственниками ASTERA и Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty, рассказали о процессе создания грамотной успешной концепции проекта и ключевых особенностях привлечения арендаторов. Антон Коротаев, руководитель отдела анализа и консалтинга RRG, провел мастер-класс «Школа арендатора торговой недвижимости: выбираем средство производства», где предложил проводить геомаркетинговые исследования и использовать инструменты кластерного анализа с целью выявления незанятых ниш и оценки потенциального оборота/дохода в том или ином российском регионе.
Следующая встреча специалистов в области торговой недвижимости, организуемая компанией AHConferences, состоится в Москве 30 ноября 2011 года в рамках конференции «Торговые центры России 2011».
За дополнительной информацией обращайтесь:
Тел./факс: + 7(495) 790-7815
Кузнецова Татьяна, PR-менеджер, tkuznetsova@ahconferences.com