Смысл схемы трейд-ин можно описать достаточно просто: «сдавать старую вещь в счет покупки новой». В недвижимости эта схема предполагает, что риэлтор или застройщик выкупает у клиента его старую квартиру, а деньги за нее перечисляет в счет покупки квартиры в новостройке. Технология взаимозачета во многом похожа, но есть и существенное отличие: при взаимозачете риэлтор не выкупает у клиента квартиру мгновенно, а просто выставляет на продажу через свои каналы.
Преимущество схемы trade-in перед взаимозачетом заключается в том, что, во-первых, трейд-ин позволяет продать старую квартиру в кратчайшие сроки, а во-вторых, дает возможность зафиксировать цену новой квартиры, если она приобретается в строящемся доме. При взаимозачете стоимость нового жилья за период продажи старой квартиры (а он может быть очень большим) обычно возрастает.
Процедура выкупа старой квартиры по трейд-ин проходит следующим образом. Сначала производится оценка старого объекта недвижимости, при этом к продаваемому жилью предъявляется целый ряд требований:
1. Квартира должна быть в собственности продавца не менее трех лет. (Если этот срок меньше и стоимость квартиры более 1 млн. рублей, то после заключения сделки продавец должен заплатить государству налог в размере 13%, что совершенно не выгодно ни самому покупателю, ни риэлторам).
2. На момент продажи квартира должна быть свободна от прописанных там жильцов, поэтому продавцу перед сдачей жилья на трейд-ин приходится оформлять прописку в другом месте и до момента готовности покупаемой квартиры в новостройке находить себе временный приют где-либо еще.
Также нужно помнить, что на трейд-ин не принимаются доли квартиры или отдельные комнаты – только вся квартира целиком (продать долями можно по взаимозачету). Что касается стоимости продаваемого жилья, то продавцу следует быть готовым к тому, что агентство оценит квартиру с дисконтом – на 10-15% ниже ее рыночной стоимости (взаимозачет, напротив, позволяет избежать уценки). Помимо того, практически все столичные риэлторы и застройщики принимают на реализацию по трейд-ин только московские квартиры, т.к. в обратном случае сделка для них становится слишком рискованной.
После определения цены старой квартиры клиент и риэлтор договариваются об остальных условиях выкупа и сроках исполнения работ. Документы на этом этапе нужны такие же, как и при обычной альтернативной сделке, главным из которых является документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
Обычно полное достижение договоренности между продавцом и агентством недвижимости занимает от 2 дней до недели, и в этом заключается главная экономия схемы трейд-ин – экономия времени, ведь самостоятельная продажа жилья обычно занимает гораздо больший срок – от 2 недель до нескольких месяцев.
Таким образом, сделка с недвижимостью по схеме трейд-ин – это выкуп старой квартиры и одновременное приобретение нового жилья в строящемся доме с упором на срочность. Выигрыш здесь, по большому счету, только во времени, в то время как в остальном выгода не так уж и велика: старую квартиру приходится продавать дешевле, а выбор среди новых квартир не так широк, как при взаимозачете или альтернативных сделках.