Итак, вы нашли квартиру Вашей мечты. Осмотрели ее вдоль и поперек, пообщались с хозяевами и риэлторами, представляющими их интересы, и сказали свое веское: «Беру!». Не будем забывать, что 99% квартир в городе Москве продаются через агентства недвижимости. И вот именно туда Вам придется приехать, чтобы оговорить на бумаге все условия покупки квартиры. А как Вы думали? Только на бумаге и не как иначе. Бумага эта у всех агентств недвижимости называется по разному, но по сути это «Договор аванса квартиры». Вы передаете определенную часть денег и обязуетесь купить выбранную квартиру за определенные деньги, в определенные сроки и на определенных условиях, а агентство обязуется продать эту квартиру только Вам. А так как кроме стоимости квартиры Вы ничего не знаете и знать не хотите (что, в общем-то, нормально), то у риэлторов продавца открывается внушительное пространство для маневров. Нет, упаси боже, никто не собирается Вас обманывать или каким-то образом притеснять. Просто агентство недвижимости продавца, совершенно правильно учтет все интересы своего клиента и ненавязчиво забудет про некоторые Ваши. В договоре аванса квартиры, естественно. На словах все будут Вашими лучшими друзьями.
Чтобы избежать недоразумений, внесение аванса надо начинать до поездки в офис агентства недвижимости. Проговорите сразу величину вносимой предоплаты (она должна быть обоснованной и разумной), окончательную цену квартиры, дату предполагаемой сделки и место ее проведения. Выясните заранее, в какие сроки после регистрации сделки, Вам освободят квартиру, и куда будут выписываться продавцы. После того, как все эти вопросы нашли свои ответы, можно ехать в агентство.
Комната переговоров, Вы и представитель продавца. Чего-то не хватает. Оригиналов документов на квартиру. Дело в том, что только наличие оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, гарантирует Вам серьезность отношений агентства и продавца квартиры. И конечно, не забудьте попросить у риэлтора полномочия от хозяина квартиры на принятие аванса. Достаточно будет простой рукописной доверенности или договора поручения с подписью хозяина. С правом агентства представлять интересы продавца мы разобрались. Теперь разберемся с самим агентством недвижимости. Не постесняйтесь попросить документы на саму фирму. К ним относятся: свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах, устав и договор на помещение, которое занимает агентство недвижимости. У любой уважающей себя фирмы, эти документы (как правило, в копиях) приготовлены заранее. Уточните, кто будет подписывать договор аванса со стороны фирмы. Право подписи этого лица тоже должно быть подтверждено. Если это генеральный директор – просите приказ о его назначении на эту должность. Если представитель фирмы – доверенность от генерального директора на право подписывать интересующий нас документ. Вы в свою очередь, тоже предъявите свой гражданский паспорт, с которого почти всегда снимут ксерокопию.
Внимательно прочитайте договор аванса. Если Вам что-то не понятно – задавайте вопросы. Какие пункты обязательно должны присутствовать в договоре:
1. Агентство действует от лица продавца (продавцов) квартиры, с указанием Ф.И.О.
2. Точный адрес квартиры, с указанием общей и жилой площади.
3. На основании каких документов квартира принадлежит продавцу.
4. Полная стоимость квартиры, которую вы выплачиваете продавцу. Обратите внимание: в некоторых агентствах, договора аванса именуются «договорами об оказании услуг», с указанием некоторой суммы за оказанные услуги. Проконтролируйте, чтобы сумма за оказанные услуги входила в стоимость квартиры.
5. Точная сумма вносимого вами аванса (предоплаты), с указанием того, что она входит в полную стоимость квартиры.
6. Кто прописан в квартире и сроки их перерегистрации по новому адресу.
7. Отсутствие обременений или ограничений на квартиру.
8. Точная дата и место сделки. Желательно указать время.
9. Какие расходы по сделке Вы оплачиваете. Как правило, это составление договора купли-продажи, аренда одной банковской ячейки и регистрация Вашего договора купли-продажи в регистрирующем органе.
10. Фраза или Документ, подтверждающий возврат, внесенного Вами аванса, в полном объеме и в течение конкретного срока, в случае если продавец и агентство не продали Вам квартиру в сроки и на условиях, оговоренных в договоре аванса.
Конечно, надо понимать, что каждая покупка квартиры уникальна. И условия ее приобретения не ограничиваются моими рекомендациями. И для Вашего спокойствия, всегда старайтесь иметь на своей стороне профессионала. Но принцип удачных переговоров всегда один – будьте внимательны и если Вы о чем-то договорились, обязательно отразите это письменно. И если на сделке кто-то «потянет одеяло на себя», Вы всегда сможете сказать волшебную фразу: «Читайте внимательно договор!»